Nuevos conceptos de obra mayor y menor en la Región de Murcia.

Hemos decidido iniciar una obra o pequeña reforma en nuestra casa o negocio y la primera pregunta es ¿qué tipo de licencia necesito? ¿Requiero de técnico competente para hacer este trabajo?
El 6 de abril de 2015 se publicaba en el BORM la Ley 13/2015 de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia, la cual viene a sustituir a la anterior Ley del Suelo de la Región de Murcia. Esta nueva ley introduce cambios significativos en la tramitación de los permisos de obra conocidos anteriormente como licencia de obra mayor y licencia de obra menor. Queremos hoy exponer una síntesis de lo establecido por la nueva ley, de modo que sirva de nota aclaratoria para todas aquellas personas que, dentro de la Región de Murcia, quieran iniciar un trámite de obra y no sepan por dónde empezar.
En primer lugar, decir que los permisos de obra quedan referidos en esta ley como “títulos habilitantes de naturaleza urbanística”, y donde antes existían dos modalidades: obra mayor y obra menor, ahora encontramos tres: licencia urbanística, declaración responsable y comunicación previa. Veamos qué tipo de obras comprenden, de manera genérica, cada uno de estos títulos:

– Licencia urbanística. Incluye aquellas obras para las que se requería anteriormente licencia de obra mayor. Básicamente se trata de aquellas obras contempladas como tales por la Ley de Ordenación de la Edificación (ley estatal). A saber, obras de nueva construcción (excepto las indicadas en la misma ley) y obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que, o bien tengan un carácter de intervención total o bien un carácter de intervención parcial pero que produzcan variación esencial de la composición exterior, volumetría o sistema estructural, o bien tengan por objeto un cambio de uso del edificio.
– Declaración Responsable. Dentro de este título encontramos, en primer lugar, aquellas obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición que quedan fuera los supuestos establecidos para la licencia urbanística. Otro tipo de obras admitidas para esta autorización serían las de colocación de cartelería y vallas publicitarias, el cerramiento de fincas, renovación de instalaciones en edificios o las de carácter provisional. La solicitud de primera ocupación (célula de habitabilidad) en viviendas queda reglada también como declaración responsable.
La ley hace mención expresa al acondicionamiento de locales para actividades minoristas y prestación de servicios, los cuales se sujetarán a este régimen cuando no requieran de proyecto de obra.
– Comunicación previa. Significaría el requisito administrativo de menor entidad, y sería el necesario para la realización de pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornato o cerramiento (obra menor).

Para dar comienzo a las obras, en el caso de la licencia urbanística, deberemos esperar a que el ayuntamiento de su conformidad, como ha venido ocurriendo con la licencia de obra mayor. Sin embargo, la declaración responsable y la comunicación previa se hacen efectivas desde el mismo momento que quedan registradas en el ayuntamiento junto con la documentación exigida para tales obras en cada consistorio. El ayuntamiento tiene, en este caso, 15 días para requerir al solicitante un cambio de permiso o una ampliación de la documentación presentada.
¿Qué documentación vamos a necesitar en cada caso? Aunque cada ayuntamiento se reserva el derecho de exigir la documentación que considere oportuno con arreglo a la ley, veamos a grandes rasgos los requerimientos necesarios más importantes en cada caso:

– Licencia urbanística: En este caso requeriremos de un proyecto básico y ejecución, suscrito por técnico competente, de acuerdo a lo establecido la Ley de Ordenación de la Edificación.
– Declaración responsable: Será necesario presentar los documentos que acrediten estar en posesión de los documentos técnicos necesarios para llevar a cabo según qué obra, indicando además el nombre del técnico o profesional que suscriba dichos documentos. Será preciso indicar el presupuesto y el tiempo de ejecución de la obra. Una vez acabada será necesario aportar Final de Obra visado.
– Comunicación previa: listado de obras a realizar, indicando superficies y presupuesto de acuerdo a lo establecido por cada ayuntamiento en su Impuesto sobre las construcciones.

Una novedad que introduce esta ley es que los Ayuntamientos tienen la obligación de comprobar que todas las obras llevadas a cabo se adecúan a la solicitud presentada en cada caso, por ello, al menos en el caso del ayuntamiento de Murcia se exige la aportación de fotografías de las obras a realizar, de modo que los técnicos del ayuntamiento puedan verificar, una vez concluida la obra, la idoneidad del título habilitante solicitado.
Un consejo que lanzamos desde LHDA es que si la obra tiene cierta complejidad técnica (cuestiones relacionadas con humedades, patologías, etc.) o bien buscáis la mejor solución funcional y/o estética, no dudéis en buscar el consejo de un profesional especializado, aunque el tipo de trámite administrativo no os lo exija. Intentar ahorrar un poco de dinero en estas cuestiones os puede os puede llevar a llevar a gastar más en la obra o a hacer de este gasto una inversión inútil.
Si a pesar de todo eres de los osados que han decido iniciar una obra, esperamos que esta síntesis te ayude a saber qué primeras gestiones has de iniciar. Recordaros que desde La Habitación de Afuera podemos ayudaros con estos trámites y que para cualquier duda, aclaración o ampliación de materia podéis contactad con nosotros, el asesoramiento es gratuito.

2 Comments

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Nuriareply
Febrero 18, 2018 at 9:29 pm

Vamos a hacer una reforma en un piso en Murcia ciudad que incluye cerramiento de balcones, q tipo de permiso necesitamos? Es suficiente responsable? Gracias

Raquelreply
Febrero 19, 2018 at 4:22 pm
– In reply to: Nuria

Buenas tardes, lo primero agradecer que hayas visitado nuestra web y nos hayas consultado.

A priori, los cerramientos de balcones no están permitidos en la ciudad de Murcia. Existe una ordenanza que regula su cierre atendiendo a una serie de requisitos, entre ellos que suponga una reducción del coste energético del 30% respecto del consumo actual. Por otra parte, no se suele permitir que la alteración de fachada sea puntual, sino que se debe aplicar a la totalidad de la fachada. En ese sentido habría que saber si está en centro histórico o no…

En cualquier caso, si se pudiese tendría que ir acompañada de Licencia urbanista con su correspondiente Proyecto Básico y Ejecución, pues supone una ampliación de la superficie construida de la vivienda.

La ley se ha vuelto muy tajante en los últimos años, y es difícil buscar cabida legal a este tipo de operaciones. La mayoría de la gente lo acaba haciendo por su cuenta y riesgo.

Para la reforma interior y sustitución de ventanas es suficiente con la Declaración Responsable.

Te recomiendo que antes de pedir presupuestos a contratistas te pongas en contacto con un técnico que te explique bien todos los pasos y te genere la documentación necesaria para que el presupuesto de la contrata sea ajustado y no maten moscas a cañonazos.

Pedir consejo a la contrata es un error (a no ser que sea alguien de mucha confianza) porque ellos obtienen beneficio de optimizar la obra. El técnico juega siempre el papel de “abogado defensor”.

Un saludo

Francisco J. Martínez Gil

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