Nuevos conceptos de obra mayor y menor en la Región de Murcia.

Hemos decidido iniciar una obra o pequeña reforma en nuestra casa o negocio y la primera pregunta es ¿qué tipo de licencia necesito? ¿Requiero de técnico competente para hacer este trabajo?
El 6 de abril de 2015 se publicaba en el BORM la Ley 13/2015 de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia, la cual viene a sustituir a la anterior Ley del Suelo de la Región de Murcia. Esta nueva ley introduce cambios significativos en la tramitación de los permisos de obra conocidos anteriormente como licencia de obra mayor y licencia de obra menor. Queremos hoy exponer una síntesis de lo establecido por la nueva ley, de modo que sirva de nota aclaratoria para todas aquellas personas que, dentro de la Región de Murcia, quieran iniciar un trámite de obra y no sepan por dónde empezar.
En primer lugar, decir que los permisos de obra quedan referidos en esta ley como “títulos habilitantes de naturaleza urbanística”, y donde antes existían dos modalidades: obra mayor y obra menor, ahora encontramos tres: licencia urbanística, declaración responsable y comunicación previa. Veamos qué tipo de obras comprenden, de manera genérica, cada uno de estos títulos:

– Licencia urbanística. Incluye aquellas obras para las que se requería anteriormente licencia de obra mayor. Básicamente se trata de aquellas obras contempladas como tales por la Ley de Ordenación de la Edificación (ley estatal). A saber, obras de nueva construcción (excepto las indicadas en la misma ley) y obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que, o bien tengan un carácter de intervención total o bien un carácter de intervención parcial pero que produzcan variación esencial de la composición exterior, volumetría o sistema estructural, o bien tengan por objeto un cambio de uso del edificio.
– Declaración Responsable. Dentro de este título encontramos, en primer lugar, aquellas obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición que quedan fuera los supuestos establecidos para la licencia urbanística. Otro tipo de obras admitidas para esta autorización serían las de colocación de cartelería y vallas publicitarias, el cerramiento de fincas, renovación de instalaciones en edificios o las de carácter provisional. La solicitud de primera ocupación (célula de habitabilidad) en viviendas queda reglada también como declaración responsable.
La ley hace mención expresa al acondicionamiento de locales para actividades minoristas y prestación de servicios, los cuales se sujetarán a este régimen cuando no requieran de proyecto de obra.
– Comunicación previa. Significaría el requisito administrativo de menor entidad, y sería el necesario para la realización de pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornato o cerramiento (obra menor).

Para dar comienzo a las obras, en el caso de la licencia urbanística, deberemos esperar a que el ayuntamiento de su conformidad, como ha venido ocurriendo con la licencia de obra mayor. Sin embargo, la declaración responsable y la comunicación previa se hacen efectivas desde el mismo momento que quedan registradas en el ayuntamiento junto con la documentación exigida para tales obras en cada consistorio. El ayuntamiento tiene, en este caso, 15 días para requerir al solicitante un cambio de permiso o una ampliación de la documentación presentada.
¿Qué documentación vamos a necesitar en cada caso? Aunque cada ayuntamiento se reserva el derecho de exigir la documentación que considere oportuno con arreglo a la ley, veamos a grandes rasgos los requerimientos necesarios más importantes en cada caso:

– Licencia urbanística: En este caso requeriremos de un proyecto básico y ejecución, suscrito por técnico competente, de acuerdo a lo establecido la Ley de Ordenación de la Edificación.
– Declaración responsable: Será necesario presentar los documentos que acrediten estar en posesión de los documentos técnicos necesarios para llevar a cabo según qué obra, indicando además el nombre del técnico o profesional que suscriba dichos documentos. Será preciso indicar el presupuesto y el tiempo de ejecución de la obra. Una vez acabada será necesario aportar Final de Obra visado.
– Comunicación previa: listado de obras a realizar, indicando superficies y presupuesto de acuerdo a lo establecido por cada ayuntamiento en su Impuesto sobre las construcciones.

Una novedad que introduce esta ley es que los Ayuntamientos tienen la obligación de comprobar que todas las obras llevadas a cabo se adecúan a la solicitud presentada en cada caso, por ello, al menos en el caso del ayuntamiento de Murcia se exige la aportación de fotografías de las obras a realizar, de modo que los técnicos del ayuntamiento puedan verificar, una vez concluida la obra, la idoneidad del título habilitante solicitado.
Un consejo que lanzamos desde LHDA es que si la obra tiene cierta complejidad técnica (cuestiones relacionadas con humedades, patologías, etc.) o bien buscáis la mejor solución funcional y/o estética, no dudéis en buscar el consejo de un profesional especializado, aunque el tipo de trámite administrativo no os lo exija. Intentar ahorrar un poco de dinero en estas cuestiones os puede os puede llevar a llevar a gastar más en la obra o a hacer de este gasto una inversión inútil.
Si a pesar de todo eres de los osados que han decido iniciar una obra, esperamos que esta síntesis te ayude a saber qué primeras gestiones has de iniciar. Recordaros que desde La Habitación de Afuera podemos ayudaros con estos trámites y que para cualquier duda, aclaración o ampliación de materia podéis contactad con nosotros, el asesoramiento es gratuito.

9 Comments

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Nuriareply
Febrero 18, 2018 at 9:29 pm

Vamos a hacer una reforma en un piso en Murcia ciudad que incluye cerramiento de balcones, q tipo de permiso necesitamos? Es suficiente responsable? Gracias

Raquelreply
Febrero 19, 2018 at 4:22 pm
– In reply to: Nuria

Buenas tardes, lo primero agradecer que hayas visitado nuestra web y nos hayas consultado.

A priori, los cerramientos de balcones no están permitidos en la ciudad de Murcia. Existe una ordenanza que regula su cierre atendiendo a una serie de requisitos, entre ellos que suponga una reducción del coste energético del 30% respecto del consumo actual. Por otra parte, no se suele permitir que la alteración de fachada sea puntual, sino que se debe aplicar a la totalidad de la fachada. En ese sentido habría que saber si está en centro histórico o no…

En cualquier caso, si se pudiese tendría que ir acompañada de Licencia urbanista con su correspondiente Proyecto Básico y Ejecución, pues supone una ampliación de la superficie construida de la vivienda.

La ley se ha vuelto muy tajante en los últimos años, y es difícil buscar cabida legal a este tipo de operaciones. La mayoría de la gente lo acaba haciendo por su cuenta y riesgo.

Para la reforma interior y sustitución de ventanas es suficiente con la Declaración Responsable.

Te recomiendo que antes de pedir presupuestos a contratistas te pongas en contacto con un técnico que te explique bien todos los pasos y te genere la documentación necesaria para que el presupuesto de la contrata sea ajustado y no maten moscas a cañonazos.

Pedir consejo a la contrata es un error (a no ser que sea alguien de mucha confianza) porque ellos obtienen beneficio de optimizar la obra. El técnico juega siempre el papel de “abogado defensor”.

Un saludo

Francisco J. Martínez Gil

federicoreply
Julio 20, 2019 at 5:46 pm

Vamos a dividir un local en dos, todo por la incompatibilidad de dos profesiones. El local actualmente es una parafarmacia, que esta en una esquina del edificio, dando a dos calles.y queremos al dividirlo con un tabique interno, para instalar una consulta de podologia. Asi mismo esa consulta de podología necesita un acceso independiente d ela parafarmacia porlo que queremos abrir un hueco en la fachada, con el problema que al ser el local esquinero la parafarmacia su entrada da a ras de calle, pero la clinica podologica a la que queremos abrir abrir un hueco en fahada para su entrada independiente da a una calle que tiene pendiente, por lo que la puerta a abrir en la fachada tendra un umbral de acceso de 28 cms. y no se si eso es un problema grave o no, pues no se puede hacer una rampa en el local ya que se toca el forjado del dedificio, ni ocupar la via publica para que la rampa este fuera del edificio. Por otro lado, actuamente el local solo tiene un aseo y la instalacion electrica y de agua es unica, que llegado el caso de dividirlo estaria en uno de los dos locales, concretamene en la clinica podologica. Mi pregunta es que para esa division que debo de pedir al ayuntamiento de Murcia , y si debo tener un aseo para minusvalido, y contadores de luz y agua, independientes en cada local que queremos abrir. Muchas gracias. Un saludo.

Raquelreply
Julio 23, 2019 at 7:48 am
– In reply to: federico

Hola Federico. Si se va a tocar fachada abriendo un hueco nuevo, se supone que se debe pedir una licencia urbanística, pero abría que ver el edificio, porque al ser en planta baja igual no se desvirtúa la composición de la misma y puede ser suficiente con una Declaración Responsable. Esto también depende del ayuntamiento del que estemos hablando, ya que varían los criterios de unos a otros.
Si va a cambiar la titularidad de un local al otro, será necesario todo lo que me dices.
En cuanto a la altura del umbral. Se puede llegar a justificar el incumplimiento de la norma siempre y cuando pueda quedar justificado técnicamente y no se pueda resolver de otra manera. No obstante, es algo que también habría que ver in situ.
Respecto a la división del local, puede ser del material que se quiera, siempre y cuando cumpla con la norma al fuego y acústica. Por lo que me dices, me da la impresión de que los tableros de madera no son una opción viable.

Espero haberte aclarado algo. Si necesitas algo ya sabes cómo encontrarnos.

federicoreply
Julio 24, 2019 at 12:52 pm

Muchas gracias Raquel. Entiendo todo lo que me dices pero me falta una ultima cuestion a la que no me has respondido ??? y es que actuamente el local solo tiene un aseo y la instalacion electrica y de agua es unica, que llegado el caso de dividirlo estaria en uno de los dos locales, concretamene en la clinica podologica, y mi pregunta es si para esa division debo tenerdebo tener un aseo para minusvalido, contadores de luz y agua, independientes en cada local que queremos abrir, y si a ese respecto debo cumplir con algo en el ayuntamiento de Murcia.

Gracias Raquel.

Raquelreply
Julio 25, 2019 at 1:28 pm
– In reply to: federico

Hola de nuevo, como te decía en la anterior respuesta, si el local va a cambiar de titularidad (o sea, dos locales independientes), será necesario todo lo que me comentabas: aseo, contador, etc. El alta de los suministros se realiza en Industria, previa presentación de la memoria o el proyecto de instalación, según sea el caso. En el Ayuntamiento de Murcia (Urbanismo) debéis tramitar tanto la nueva actividad como la correspondiente licencia de obras.

federicoreply
Julio 28, 2019 at 1:59 am

Hola Raquel!! perdona que insista, pero el local no va a cambiar de titularidad. La propietaria de la Parafarmacia quieres dar un espacio para la clinica podologica, pue por incompatibilidades profesionales ambas actividades no pueden estar juntas… asi que si eso ha de ser asi, es obligatorio tener dos aseos, contadores, etc…. independientes???

un saludo.

Raquelreply
Agosto 1, 2019 at 7:11 am
– In reply to: federico

Si no cambia de titularidad, entiendo que se pueden mantener los suministros con un único contador. Si quedan comunicados por el interior a través de itinerario accesible, podrían compartir aseo accesible. En cualquier caso, estos pormenores debéis verlos con el profesional que os vaya a llevar el proyecto de obra y actividad.

Un saludo

federicoreply
Agosto 9, 2019 at 8:14 pm

Muchas gracias Raquel por todo lo que me has dicho y aconsejado debo hacer, que ha sido todo cierto y ajustado a las buenas precticas y normativa urbanistica.
Un saludo y pasa un buen verano.

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